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揭秘我国养老地产四大惊天骗局

作者:申博 日期:2019-05-19 05:20

 

  保监会日前发布的指导意见称,7月1日起,未来两年,北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点,这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。而这同样意味着在老龄化社会行将到来的今日,养老与地产将发生更不可分割的“亲密关系”。“养老地产”,这是一个早被发展商盯梢并垂涎了十来年的全新领域。

  大小房企纷纷瞄准了这一块红利蛋糕,首创、华润、远洋等开始试水养老地产,泰康人寿、中国人寿(行情问诊)等保险公司也逐步涉足养老地产项目,更有大小虾米房企踌躇满志欲在养老地产分一杯羹。但实际上,真正的养老地产却屈指可数,目前传统的养老地产开发模式在中国是行不通的。

  “银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业,然而由于缺乏配套政策和监管,养老地产也面临着重重困难,甚至是死路一条。

  《安家》监测同策咨询研究中心数据显示,2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%,按国际通行标准界定,我国已进入老龄社会,具备养老服务及养老地产发展的需求环境。另外,人口结构变化显著,80年代以来,老年人口占比逐渐提高,老年抚养比不断提高。2010这一数据为11.9%,即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人,相比2000年增长了近20%,青年一代老年抚养压力剧增。

  由此,催生养老产业的发力,特别是养老地产也跟着热闹起来。据不完全统计,全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域,而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法,这些远不能满足市场需求。

  随着中国社会老龄化的迫近,“以房养老”话题再度升温,各方动作频频,自然也增加了民众对这一新型养老模式的期待。然而在这个远未成型的庞大市场面前,诸多企业都是在摸着石头过河,由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失,都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

  看上去很美的养老地产,真正实践成功者,寥寥无几。养老地产的投资回报周期一般都要7至10年,是商业地产的两倍,是普通刚需住宅的四倍,投资高、周期长、回报低,让大多数房企不敢投入成本去做。但也有众多开发商依然趋之若鹜,就像无头苍蝇乱撞,而实际上他们是另有所图。

  据了解,国内养老地产目前有三种主要模式:以保险资金为开发主体推出的养老机构,如养老院;开发商推出的养老地产项目,如北京的万科幸福汇;慈善机构与企业合作,将公益性与市场化运作相结合,如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。不过,无论哪种模式,养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。

  养老地产前景很丰满,现实却很骨感。近年来,贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜。事实上,“养老”这块金字招牌还被用在它处,更有一些不法地产商用其来圈地甚至集资。养老地产是最大的骗局。

  在数千年“养儿防老”的传统观念下,健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资,大部分都在家里养老。“中国99%的老年人都想居家养老,他们当中大部分也都是很健康的老人。”梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦认为。

  或许观念是需要改变的,但是在国内现有条件下,养老地产的发展会受到传统观念的很大制约。

  从目前现有模式看,除购买养老保险产品外,也可选择直接入住养老社区。不管选择何种方式入住,起点缴费均相对较高,费用为200万元,也可选择年缴20万、连续缴纳10年“分期付款”的方式。不难看出,该社区主要是针对那些具备经济实力的家庭。除了普遍收费高外,服务也相当差。

  虽然目前市场上的养老地产项目五花八门,但依然难以获得老年群体的认可,收费高昂、舒适度差、人文关怀少是老年人对于养老项目的普遍印象。

  “我开始做养老地产后,接触了上百家企业,其中线%的企业根本没有想好自己要做什么。这其中最大的问题是,我们没有专业的养老地产设计机构,没有专门的为养老地产提供养老服务的机构,还是照传统的房地产模式来运营,这怎么可能成功呢?”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏表示。

  养老地产更多的是提供养老服务的,而现在所谓的养老地产,其核心却是打着养老的旗号卖房子。

  尽管一直强调新养老模式并不是替代目前的养老制度,只是作为辅助和补充。但在诸多问题的现实下,贸然将养老体制改革推给市场,热衷处置公民本就微薄的私有财产,动机仍旧值得警惕。

  由于1997年养老保险制度改革之时,政府没有承担相应的转制成本,个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金,导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关。在这样的情况下,作为社保政府主管的民政部门,反而号召推广所谓的以房养老,催生养老地产,本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。

  北京太阳城集团主席朱凤泊去年底表示,“一百个跟政府要地做养老的有八十个是骗子。”养老行业目前还有一个不成熟阶段,还需5-10年才能过去。我看朱凤泊还是太保守了,我看现在开发养老地产的99%都是骗子。

  养老地产享受国家的优惠政策,在地价不断攀升的背景下,不少开发商打着养老地产的名号拿地,却改做普通住宅或者商业地产。对此,朱凤泊说:“这种太多了,一百个跟政府要地做养老的有八十个是骗子。不提做养老政府不给地,说做养老政府还把地价降低,你说这多好啊!”但是,这对养老服务业来说可悲。他指出,这是因为政府管控不够,建议在项目开始时按照普通房地产的土地出让金作为押金,若改变项目性质建成普通住宅出售,那么便没收押金;若真做养老项目便如数奉还,用钱做杠杆便可以解决这个问题。

  朱凤泊讲的是骗地,从政府手里骗取大片土地后用作其他性质的开发。但实际上也有真正用来开发所谓养老地产的开发商,可依然不是广大百姓想要的。

  如果您真想做真正的养老事业,你就该转行,从地产商变为养老院院长。否则几乎所有的养老地产开发商都是在玩概念。针对业界的“养老地产热”,任志强也认为,目前推出的养老地产概念存在重大缺失,那就是几乎所有的养老地产里都没有医疗机构参与。在中国,医疗资源都在政府的控制之下,而没有医疗机构的参与,就谈不上能真正服务于老人,因此现在提出的养老地产是个“错误概念”。

  但同时,他也指出,中国养老地产占地产总量只有百分之一点几,中国的养老地产还很有前景。

  所以,前景可期,现实很残酷,未来谁能走出一条正确的养老产业模式,非常期待……

  养老地产在国内暂时无路可走,而且固有的传统的养老地产模式也将必死无疑。当然,难赚钱、不好做,并不意味着不去做。对于更多的发展商来说,养老地产是未来的一块很可观的蛋糕,谁都不愿意放弃。

  因此,未来必定有一条中国特色的“养老地产”模式,而不是简单照搬国外。既然传统的走不通,那就要换一个思路,换一种方式,而这种尝试也必将在未来成为主流。

  就目前而言,海南旅游度假地产兼具养老地产功能的模式或许会成为当今养老地产摸索过程中较为靠谱的一种。先不说开发商的专业与否,至少,海南占尽了天时地利,这就为养老养生创造了最基本的可能。

  海南岛仿佛一个天然的大氧吧,对中老年人来说,是一个养生度假最佳之地。海南作为我国唯一的热带海滨城市,优越的自然、生态环境在全国是独一无二的,是无法再生的宝贵环境资源。

  “老了我就去度假!”度假式健康养老,正成为中老年人时尚的颐养方式,养老地产也引起了国内众多开发商的关注。

  尽管,海南或成为未来养老地产模式的一个出路,但是并不代表拥有了海南的资源就占据了养老地产的先机。

  发展养老地产除了良好的气候环境,最重要的就是配套设施齐全。由于环境气候的特殊性,海南的房产许多是以养老度假为主的,所以医疗、生活配套设施往往是购房者首要考虑的问题,若是生活配套跟不上,对于业主来说,尤其是老人,那么生活的舒适度也会大大降低,就谈不上真正的养老养生地产了。

  而位于海南白沙的海南木棉湖国际养生度假区则认识到了这个问题,不仅依托海南得天独厚的自然资源,更在医疗、生活配套设施方面加强了打造力度。国际会议中心、五星级度假酒店、专业专属沙滩海滨会所、热带雨林公园、温泉度假村、体育运动公园、黎族风情商业小镇、长者学院、医疗康体中心、文化娱乐中心、生态农庄、大型生活超市等一应俱全。从客观上为养生提供了可能,既能作为旅游度假,还可以养生甚至养老。而如果单纯打着养老地产的幌子恐怕海南木棉湖国际养生度假区也不会如此热销。

  养老地产不能成为开发商炒作的一个新概念,而是应真正有一整套养老配套设施建设的服务体系。否则,就不要打着养老地产的幌子卖房子了。

  所以,养老地产不只是一种概念,它更是专业水平、价值取向以及操作模式上的用心,养老地产没有固定的统一标准,更没有可照搬的开发模式,只要心中有“自己”,心系未来自己的养老处境,养老地产就能在中国开天辟地、开花结果。

  养老地产毕竟与普通地产有区别,而且对资源和配套的要求会更高,无论是自然资源、空气质量、医疗卫生,还是生活配套等方面的要求都比刚需房要高出很多。所以,现在一些特大城市反而不太适合养老,对养生也不利,《安家》盘点适合养老养生的城市,可供参考。

  成都近日也被列为最宜居城市,宜居指数排第一名。作为我国历史文化名城之一,成都有着丰富的旅游资源。成都是一座既宁静又繁荣,既有深厚的文化积淀,又有优美自然环境的城市。老年人偶尔生个小病实属正常,医疗条件不容忽视。而内陆城市医疗水平最高的应该是成都,其拥有以华西医院为代表的近20家三甲医院,医疗水平在国内也堪称一流。

  海口市是环境最好的城市,全年有311天空气质量为优,良好的空气质量对身体健康的重要程度。海滨城市中,海口是房价最低的城市,也是住房均价相对较低的城市。这也构成了养老地产能够可持续发展的必备要素。

  大连地区淡水资源总量为每年37.86亿立方米,其中地表水资源34.2为亿立方米、地下水资源为8.84亿立方米,两者重复水资源量5.8亿立方米。大连市位于北半球的暖温带地区,具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候,冬无严寒,夏无酷暑,四季分明。

  苏州是中国文化宁谧的后院。余秋雨在《白发苏州》中对苏州的这一描述。这座以园林著称的城市适合白发人居住吗?这是人们最关心的。江南园林甲天下,苏州园林甲江南。而且,苏州不是个夜生活十分丰富的城市,粉墙黛瓦,小巷幽深,处处流露出安然与闲适,生活成本不太高,是个比较适合生活,尤其适合老年人生活的城市。苏州市区目前房价与旁边的杭州相比,还算可以接受。

  香河自然环境优越,拥有大面积公园、湿地,整体自然环境极佳,百年历史的京杭大运河蜿蜒流经香河,形成充沛景观资源,高达37%的森林覆盖率,还有著名的 4A级景区“天下第一城”。作为国家爱晚工程示范性项目的香河国家养老示范基地推出的“将居家养老、社区照顾和机构养老相结合”的社会化养老服务模式在业 界引发了高度关注。

  作为联合国人居奖城市,烟台自然是中国当代难得的宜居胜地。宜居的烟台自然不乏养生佳境。烟台处北温带,为典型的海洋气候,夏无酷暑冬无严寒,为“最适合人类居住的地方”。

  青岛由于海洋环境的直接调节,受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响,故又具有明显的海洋性气候特点。空气湿润,温度适中,四季分明。这是一座山、海、城相融相拥的城市,也是一座宜居的城市。青岛曾以“特有的优雅和浪漫”被评为最适合居住城市。

  珠海气候宜人,年平均气温为22.4摄氏度。在“理想城市”中,蓝皮书将珠海与世界城市墨尔本并列为“人与自然和谐,经济环境协调的幸福乐居之地”。今年珠海在宜居城市竞争力方面获满分,珠海首次超越香港成为年度宜居竞争力最强的城市。

  白沙是一个特别悠闲的地方,地处海南中西部五指山北麓,被成片的热带雨林围绕,孕育了南渡江、石碌河、珠碧江三大水系,是整个海南的水源地。正因为其作为水源地的特殊性,促使政府在规划当初,就以生态旅游为导向,开发生态旅游度假。最吸引人的是这里价格实惠。

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